세입자가 원하면 한 번에 한해, 2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리인데요. 도입된 지 5년이 지나면서 이 제도를 둘러싼 실무상 쟁점도 다양해졌습니다.
특히 최근에는 정부의 6·27 부동산 대책 이후 갭투자가 줄고 전세 매물 자체가 사라지면서, 기존 세입자들이 이 권리를 행사하는 사례가 폭증하고 있습니다.
국토교통부 실거래가 통계에 따르면, 지난 7~8월 서울 아파트 계약 중 갱신청구권 사용은 전년 대비 2.7배 증가한 반면, 신규 전세 계약은 30% 이상 감소했습니다.
그렇다면 지금 이 시점에, 계약갱신청구권은 언제, 어떻게 행사해야 유리할까요?
1. 계약갱신청구권이란?
간단히 말해, 세입자가 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 다음 요건을 갖추면 행사할 수 있습니다.
• 2020. 7. 31. 이후 계약에 대해
• 계약 기간 내 또는 종료 6개월~2개월 전 사이에
• 1회에 한해,
• 임대인에게 서면 또는 구두로 의사 표시를 하면 됩니다.
단, 임대인이 거절할 수 있는 예외 사유도 존재합니다. (예: 임대인의 실거주 목적)
2. 지금은 왜 갱신청구권 사용이 급증할까?
현재 서울 아파트 전세 시장은 전세절벽이라는 말이 나올 정도로 매물이 부족합니다.
갭투자(전세를 끼고 매매하는 방식)를 억제하는 6·27 대책 이후 전세 공급이 급감하면서,
임차인(세입자) 입장에서는 더 이상 이사 갈 집을 찾기 어려운 상황이 된 것입니다.
이럴 때 가장 합리적인 선택이 바로 지금 살고 있는 집에 계속 사는 것, 즉 계약갱신청구권 행사입니다.
3. 실무상 유의할 점
① 서면으로 남기는 것이 안전합니다
가급적 내용증명 우편 또는 문자/카카오톡 등 증빙 가능한 수단으로 의사 표시하세요.
구두 통보도 유효하지만, 나중에 다툼의 소지가 있습니다.
② 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수도 있습니다
하지만 ‘실거주’를 주장할 경우,
2년간 실제로 거주하지 않으면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
(판례: 2년 실거주 안 하면 세입자가 손해배상 청구 가능)
③ 전세금 인상폭은 제한됩니다
갱신청구권 행사 시, 집주인은 전세금 인상을 직전 계약의 5% 이내로만 요구할 수 있습니다.
(서울시 조례 등 지역에 따라 다소 차이 있음)
4. 집주인과의 관계는 어떻게 조율할까?
사실 법적으로는 권리를 주장할 수 있지만, 현실에서는
“집주인이 마음 상해서 갱신 안 해주면 어쩌지?”라는 걱정이 들 수밖에 없습니다.
이럴 때는 ‘정중하게, 그러나 단호하게’ 의사 표현을 하는 것이 중요합니다.
"지금 이사할 형편이 안 되어 계약갱신청구권을 행사하려고 합니다."
"법에서 정한 전세금 인상 범위 내에서 조율해 주시면 감사하겠습니다."
5. 이런 경우는 주의하세요!
✅ 집주인이 집을 팔겠다고 한다면?
→ 실거주 목적이 아닌 매각은 갱신청구권 거절 사유가 아닙니다. 여전히 행사할 수 있습니다.
✅ 전세 계약이 종료된 지 오래됐다면?
→ 법적으로는 계약기간 내, 또는 종료 6개월~2개월 전에 행사해야 하므로, 타이밍을 놓치면 행사할 수 없습니다.
✅ 이전 계약에서 이미 갱신권을 썼다면?
→ 1회 행사만 가능하므로, 이미 사용했다면 이번에는 집주인과 재협의해야 합니다.
6. 주거 안정이냐, 갈등 회피냐?
요즘 같은 시장에서는 ‘집주인 눈치 보느라 이사 가는’ 선택이 오히려 더 큰 손해일 수 있습니다.
한 번 행사하면 2년간 안정된 전세금으로 거주할 수 있고, 당장 전세금이 수천만 원에서 1억 원 이상 올라간 경우도 많기 때문에, 권리를 적극적으로 사용하는 것이 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
7. 마치며
계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 중요한 권리입니다. 시장의 불안정성이 커질수록 이 제도의 필요성은 더 강조될 수밖에 없습니다. ‘눈치’보다는 ‘준비’가 필요한 시점입니다.
혹시 갱신청구권 행사 과정에서 법적 분쟁이 우려되거나, 집주인과 의견 충돌이 예상된다면 전문가의 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.
